Vouloir traiter de l’immobilier du continent africain comme le sujet d’un marché homogène est pour le moins illusoire. Et serait méconnaître les réalités d’un marché continental qui est avant tout l’agrégation de situations locales distinctes.
De l’Afrique du Nord à celle du Sud, les pays africains offrent une multitude de situations démographiques, religieuses, économiques et politiques en relation avec leurs histoires propres, leur situation géographique, leurs richesses naturelles, leur stabilité régionale, leurs infrastructures de transport, éducatives, sanitaires existantes…
Autant de paramètres importants dont la présence (ou l’absence) permet ou non d’adosser des investissements et des projets sur les moyen et long termes.
Maintenant, il semble nécessaire de ne pas chausser des lunettes européennes pour appréhender les marchés immobiliers africains, mais au contraire d’accepter une approche disruptive par rapport à nos habitudes et modes de pensées usuels.
L’immobilier coté, la pierre papier, les foncières d’investissements, la pluralité des opérateurs et les spécificités de leurs activités ne sont pas de mise. Pas encore tout du moins.
Rappelons-nous que le marché immobilier français est né il y à peine un demi-siècle, en 1964 très précisément, quand des professionnels britanniques ont demandé à un conseil (Weatherall de mémoire) d’aller en France réaliser une étude de marché pour savoir si cela valait le coup de s’y implanter.
À l’époque, les conseils français étaient de grosses agences et ne disposaient pas de la culture économique pour produire des études de marché dignes de ce nom. À l’époque aussi, l’Île-de-France, c’était à peine 5/6 millions de m2 de bureaux et tous les immobiliers spécifiques (logistique, centres commerciaux…) ; les investisseurs et autres professionnels en étaient à leurs balbutiements quand ils n’existaient tout simplement pas. Aujourd’hui, le parc tertiaire francilien dépasse les 55 millions de m2.
Tous les pays africains n’ont pas, loin de là, des marchés immobiliers équivalents à celui de la France en 1964, les pays francophones et anglophones n’étant pas, de surcroit, logés à la même enseigne.
Chaque mois, plus fréquemment si l’actualité le justifie, un article permettra de donner des clefs de compréhension à destination des Européens en général, et Français en particulier, des marchés immobiliers africains.
On sera certainement surpris de trouver alors des points de comparaison avec les situations qui sont usuelles pour les professionnels opérant sur le marché français, mais aussi de distinguer des différences fondamentales en matière de priorité et d’attente.
Les investissements in situ sont bien entendu attendus, mais engendreront aussi de gros besoins de formations pour que des professionnels locaux puissent être de véritables interlocuteurs et partenaires d’investisseurs étrangers.
Sans oublier des outils de gestion foncière (cartographie des territoires, mise en place de cadastre ou d’équivalents…) assurant la sécurité des investissements et des propriétés, ou encore des « études et recherches » pour que l’offre, la demande et les prix ne soient pas des notions trop floues et déconnectées d’une réalité économique comprise par tous. La professionnalisation d’un marché commence par sa transparence.
Point de vue de Nicolas Yiri, agent immobilier Congo-Brazzaville/Sénégal, animateur d’un Observatoire régional immobilier francophone africain (Orifa)
