Les prix très élevés des logements en Afrique s’expliquent par plusieurs facteurs :
– d’une part, par le marché du financement de logement qui est dominé par le crédit hypothécaire avec des taux d’intérêts élevés et à court terme.
– d’autre part, par la faiblesse des revenus ou l’absence de financement pour certaines catégories de ménages.
Le système financier formel des pays de la CEMAC n’est pas bien développé.
L’inclusion financière est limitée puisque 15 % seulement des adultes ont un compte bancaire. Le financement hypothécaire auprès des banques commerciales est accessible à un très faible pourcentage de travailleurs du secteur privé.
Les travailleurs du secteur informel et une grande partie de la population à moyen ou faible revenu obtiennent des financements de logement auprès de différentes formes d’IMF (institution de microfinance). Très peu de banques offrent des crédits à moyen et long terme, comme la Banque gabonaise de développement, la Société nationale d’investissement (au Gabon et au Cameroun), Afriland First Bank (Cameroun) et la Société congolaise financière (SOCOFIN) en République du Congo.
Les coûts de construction dans les villes de la CEMAC sont très élevés et peuvent atteindre 5 millions de FCFA (4 624 euros) pour une maison standard de trois chambres à coucher.
L’Afrique de l’Est, la CAE (Communauté de l’Afrique de l’Est)
Si l’accès aux services financiers formels augmente dans la majeure partie des pays de la CAE, il est tout de même limité. Des pays comme le Burundi et le Sud-Soudan sont en retard, avec respectivement 12,5 % et 1% de la population adulte qui ont un compte bancaire.
Les banques du Kenya sont les principaux fournisseurs de financement hypothécaire dans la région et les exigences en matière de garanties rendent les prêts hypothécaires excessivement coûteux. A cela s’ajoute le coût élevé des logements.
Au Kenya, le prix moyen d’un appartement de 40 m2 avec une chambre à coucher dans les villes, s’élève à environ 25 388 euros.
À Kampala (capitale de l’Ouganda), une maison neuve de 2 chambres à coucher coûte environ 11 344 euros. Mais la majeure partie des prêteurs ne proposent un financement qu’à hauteur de 80 % pour les prêts hypothécaires résidentiels, avec des taux d’intérêts pouvant s’élever à 17 % par an.
Le taux d’intérêt est aussi élevé au Sud-Soudan puisqu’il est de 24 %, alors qu’un logement de 90 m2 dans les villes coutent 67 275 euros. Le financement hypothécaire pour les ménages aux revenus moyens est difficile pour la plupart des ménages urbains qui gagnent entre 4 207 euros et 6 725 euros par an même pour l’acquisition d’un logement d’entrée de gamme.
La région d’Afrique du Nord
L’Afrique du Nord a l’un des secteurs bancaires les plus avancés du continent africain même s’il n’est pas très abouti.
Seulement 4,8 % des adultes bénéficient d’un prêt au logement exceptionnel. La Tunisie est en première position (8 %), suivi de l’Algérie (4,7 %) et de l’Égypte (3,9 %). Cependant, les institutions financières non bancaires en sont encore à un stade précoce de développement. À l’exception du Maroc et de la Tunisie, les marchés du financement du logement restent petits et sous-développés.
L’Afrique Australe, la SADC (Communauté de Développement de l’Afrique Australe)
Le secteur bancaire de la SADC est très concentré car le marché est dominé par la présence des banques sud-africaines qui ont des filiales dans la région. Parmi ces banques nous pouvons citer :
– la banque Standard Bank : présente dans tous les pays de la SADC sauf aux Comores, Madagascar et aux Seychelles,
– la First National Bank : au Botswana, au Lesotho, en Namibie, en Eswatini, en Tanzanie, au Mozambique et en Zambie,
– la banque ABSA : au Botswana, au Mozambique, en Zambie, aux Seychelles, en Tanzanie, à Maurice et en Namibie.
Les populations rurales des pays membres de la SADC peuvent avoir accès aux services financiers grâce à l’offre de compte bancaire via la téléphonie mobile. L’île Maurice est la référence au niveau de la région, car son taux de pénétration hypothécaire est le plus élevé de la SADC, 13 % de la population dispose d’un prêt au logement. Le Botswana vient en deuxième position avec 10 % de sa population.
Le prix moyen d’une maison neuve dans la région de la SADC, s’élève entre 62 087 euros (cas de la Zambie) et 9 810 euros (pour le Lesotho). Dans d’autres pays de la région les prix dépassent 42 061 euros.
L’Afrique de l’Ouest, l’UEMOA (Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine)
La situation est critique aussi bien dans les pays membres de l’UEMOA (Bénin, Burkina Faso, Côte d’Ivoire, Guinée Bissau, Mali, Niger, Sénégal et Togo) que dans les pays non-membres où la demande de logements décents dépasse largement l’offre.
L’inaccessibilité des financements hypothécaires fait que la majeure partie des populations de la région ont recours à la location plutôt qu’à l’achat.
Mais, les prix des locations restent cependant élevés pour les citoyens aux revenus faibles ou moyens.
Selon un rapport de la Banque mondiale, le loyer représente jusqu’à 33 % des dépenses des ménages.
Le nombre d’habitants des bidonvilles de la région s’est multiplié à cause du manque d’accès au marché immobilier formel. En Afrique de l’Ouest, les faibles niveaux d’accessibilité financière peuvent également être attribués à la faiblesse de l’administration et de l’enregistrement des titres fonciers.
L’absence de titres de propriété en bonne et due forme limite la croissance de la pénétration hypothécaire dans la région.
En Guinée-Bissau par exemple, l’absence de titres est aggravée par le manque de financement à long terme.
Pour améliorer l’accessibilité financière, les gouvernements des pays, qu’ils soient membres ou non de l’UEMOA, se sont impliqués dans des interventions institutionnelles.
La microfinance – l ’alternative aux prêts bancaires
La microfinance est une offre de services financiers destinée aux personnes à faibles revenus ou exclues du système financier traditionnel formel.
Elle désigne également l’écosystème dans lequel agissent les acteurs qui encadrent, soutiennent et investissent dans la bancarisation des particuliers et le financement des très petites entreprises (TPE).
La microfinance permet aussi aux ménages à revenus faibles ou moyens d’accéder à un prêt immobilier adapté à leur situation financière.
Le continent africain compte plusieurs institutions de microfinance.
Parmi les plus connues nous pouvons citer, Access Microfinance Holding AG, Advans SA SICAR, ASA International Holding, BRAC International Holdings BV, Ecobank International, FINCA Microfinance Holding Company LLC, Opportunity Transformation Investment, MicroCred SA, ProCredit Holding AG & Co. KGaA, Swiss Microfinance Holding SA, EB-Accion.
De nos jours, il est plus facile d’obtenir un prêt immobilier de la part de ces organismes de microfinance qu’auprès des banques dans plusieurs pays d’Afrique.
Les ménages à revenus faibles ou modérés ont recours à la microfinance du logement pour financer leurs projets immobiliers car les conditions d’obtention sont moins contraignantes.
Ce sont en général des prêts à court ou à moyen terme avec des sommes peu élevées.
De plus, les demandes de garantie par hypothèque ne sont pas toujours obligatoires dans le cas d’une microfinance contrairement aux prêts immobiliers bancaires.
Dans des régions comme la CEMAC, la majeure partie de la population des pays membres travaille dans le secteur informel, dans l’agriculture ou le commerce.
L’État y est le principal employeur, offrant des salaires mensuels allant de 75 000 FCFA (118,24 €) à 300 000 FCFA (463,25 €).
Ces personnes n’ont pas les moyens de financer leur logement via les financements bancaires existants. Le secteur de la microfinance joue alors un rôle très important pour eux, mais une supervision inadéquate de celui-ci reste un problème.
En résumé, le prêt immobilier en Afrique devient accessible à toutes les catégories de ménage grâce à la microfinance.
Par Marieme NIANG/gis-groupe.com
